Une acquisition immobilière nécessite bien entendu de gérer le financement de celle-ci. A moins d’avoir un budget illimité à la suite d’une chance folle à la loterie, il y a des questions importantes à se poser. Il convient donc dès le départ de connaitre son budget pour acheter et donc sa capacité d’emprunt.
Inutile de chercher à négocier le meilleur taux dès cette première phase : un taux de 1.4% au lieu de 1.5% ne vous permettra d’économiser que 5 € par mois par tranche de 100 000 €uros empruntés. Ce n’est pas ce qui changera votre budget d’achat !!!
Vous pourrez négocier plus tard, une fois que vous aurez signé un compromis ou une promesse de vente !
A LIRE AVANT D’ACHETER
1/ Quelle est ma capacité d’emprunt ?
Le budget est composé de deux parties : l’apport et l’emprunt. Si l’apport est simple à calculer, l’emprunt est un peu plus complexe : en effet, l’emprunt est subordonné à l’accord d’un établissement de crédit qui décidera d’octroyer un crédit sous certaines conditions :
• La solvabilité
Pour obtenir un crédit, il faut être solvable aux yeux du prêteur, c’est-à-dire avoir des revenus fixes et à peu près garantis. C’est pourquoi les banques privilégient les clients salariés en CDI plutôt qu’en CDD, veulent que les clients ne soient pas en période d’essai ou de préavis, et quand il s’agit d’autoentrepreneurs ou de gérants de société, elles souhaitent avoir au moins 3 bilans à examiner.
• Le taux d’endettement
Généralement, le montant de remboursement des emprunts ne doit pas dépasser 33% des revenus. Il s’agit de tous les emprunts (et non pas seulement des emprunts immobiliers) et tous les revenus récurrents (salaires, loyers, pensions…). Afin d’augmenter ses capacités d’emprunts, il conviendra de rembourser les crédits à la consommation qui grèvent votre budget, quitte à diminuer votre apport.
Les établissements de crédit prennent en compte également le « reste à vivre » (revenus du foyer – charges fixes) : il n’y a pas de règle à ce sujet, mais il ne faut pas que le « reste à vivre » soit trop faible.
• L’âge
Selon l’âge de l’emprunteur, celui-ci pourra emprunter sur une durée plus ou moins longue. Il n’y a pas de règles écrites mais il va de soi qu’une banque prêtera plus facilement sur 25 ans à une personne de 30 ans qu’à une autre de 55 ans !
En fonction de ces 3 critères, vous pourrez emprunter une somme plus ou moins importante, et selon la qualité de votre dossier (essentiellement le taux d’endettement, le ratio apport/prêt et la durée de l’emprunt) vous bénéficierez d’un taux de prêt plus ou moins favorable.
2/ Combien emprunter ?
Outre le prix d’achat, il ne faut pas oublier les droits d’enregistrement et les frais de notaire (plus ou moins 7.5% du prix d’achat), et les éventuels travaux à prévoir.
A LIRE UNE FOIS QUE VOUS AVEZ TROUVÉ VOTRE BIEN
3/ Quelle assurance sur le prêt ?
Bien que celle-ci soit obligatoire, il existe différentes assurances sur le crédit immobilier couvrant a minima le décès du souscripteur, mais éventuellement l’invalidité (plus ou moins importante), la perte d’emploi…
Cette assurance peut être sur la tête d’un seul souscripteur du prêt ou sur plusieurs, pour tout ou partie. Il convient donc de choisir la bonne assurance en fonction des risques d’une part et du coût d’autre part.
Plus le risque est important et plus le coût de l’assurance sera élevé. L’âge et l’état de santé du ou des souscripteurs seront donc déterminants dans le calcul du coût de cette assurance, de même que les risques que vous déclarerez dans votre questionnaire de souscription.
Depuis quelques années, il n’est plus obligatoire de souscrire cette assurance auprès de l’établissement qui délivre le crédit, et il est possible de changer facilement d’assurance pendant la durée du crédit.
4/ Quels sont les points importants à valider avant de signer pour un crédit ?
• Le coût de l’emprunt
Ce qui est intéressant ce n’est pas le taux d’emprunt, mais c’est de savoir combien en final vous coûtera mensuellement le crédit (il existe de nombreux frais annexes qui peuvent impacter de façon significative le coût total du crédit).
• Le coût des frais de dossier
• Les garanties
Les banques étant prudentes, demandent toujours au moins une garantie pour un crédit : soit une hypothèque, une Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), une garantie des sociétés de cautionnement bancaire ou un nantissement sur un produit financier.
Sachant que l’hypothèque est la garantie la plus chère, mais qu'elle est la plus utilisée dans le cas d’achat dans un immeuble neuf, et que la garantie des sociétés de caution est généralement la plus rentable mais ne peut pas s’appliquer pour tous les clients (par exemple la caution mutuelle fonctionnaire ne peut être souscrite que par les fonctionnaires !!!)
• Les clauses de remboursement anticipé
(Par défaut, les frais pour remboursement anticipé s’élèveront au montant le plus faible entre 3 % du capital restant dû, ou à six mois d’intérêts au taux moyen du crédit du capital remboursé).
Cette clause peut généralement être négociée dès la signature du prêt pour le cas de revente du bien, plus difficilement pour le cas de rachat du crédit par un autre organisme.
• Les clauses d’exclusion de l’assurance emprunteur
Notamment en cas de pratique de sport « à risque » (il est possible de prévoir une assurance couvrant ces risques, mais il faut y penser avant l’accident et donc dès la souscription du crédit)
